土地活用成功の流れ
- 01.スケジュール管理ご相談から建設会社の選定・着工~完成・事業の成功までご案内します。
- 事業主のスケジュールレポート
- 設計計画書のスケジュール管理(基本計画・デザイン・選定・見積分析)
- 資金調達のスケジュール管理(金融機関の調査含む)
- テナント募集スケジュール管理(募集についての調査等)
- 02.マーケティング事業の成功へ向けたマーケティング調査から募集までご案内します。
- テナント需要動向のリサーチと設計企画への反映
- 賃料調査、将来性へのご説明
- 近隣競合物件リサーチ・家賃保証の調査(空室対策)
- 03.プランニングオブザーバー設計内容の検証とコストダウンの検討をいたします。
- 付加価値の検証とコストバランス調整
- 資金対策を考慮した適正事業規模の検証
- 入居者ニーズをしっかりと捉えた基本設計をサポートします。
- 04.各種契約書のチェックと立会い各種契約の調整・作成・合意・契約締結までをサポートします。
- 工事請負契約・追加工事契約のチェック
- 金銭消費賃借契約(金融機関から資金調達する場合)申込~締結
- 管理規約作成・仲介管理委託契約
- テナント賃貸借契約・家賃保証契約などのご説明
- 05.建築コスト・施工チェックコンサル品質と価格、将来性などを考慮した検証をいたします。
- コスト比較方式・適正建築価格の検証
- 施工現場の監理・監督、施工現場の抜き打ちチェック
- 06.権利調整(立ち退き・近隣対策など)現状調査・分析・提案まで事業前のサポートをします。
- 権利調整などがある場合の弁護士との連携・サポート・コンサルタント業務
- 弊社顧問弁護士・不動産鑑定士と連携した不動産コンサル
- 07.総合事業収支マネジメント資金調達~相続対策を考慮し・収支計算をしっかり検証します。
- 長期事業シミュレーションの作成・説明
- 支出項目の整理・確認・チェック
- 金融機関との折衝(審査、申込み、実行、返済計画)
- 08.税務上の各種コンサル顧問税理士と下記税務に関するコンサルティングを行います。
- 所得税・法人税・事業税・地方税・消費税・固定資産税・都市計画税・不動産取得税
- 確定申告~各種控除、経費のコンサル(償却方法等)や各種税務上の特例の検証
土地活用成功のポイント
スケジュール管理
着工から完成までの工期の目安は、建物の規模や工法によって変わってきます。プレハブメーカーは、建築工期が短いことが特徴で、2、3階建てのアパートなら、4~5ヶ月の工期となります。木造の在来工法の場合、より手間がかかるので、プレハブメーカーに比べプラス1ヶ月はみる必要があります。RC造の場合、一般に工期は「階数プラス3ヶ月」程、更に現地の地盤の性質や外壁の仕上げによって変わってきます。また計画地が、更地ではなく既存建物の解体工事が入る場合は、その解体期間もみておくことや、まだ入居者のいる建物を取り壊して新築する場合は、退去に要する時間も必要となります。工事の完成を急がせると、あまり良い結果になりません。弊社は、ご相談から意思決定、着工、完成、賃貸経営まで、責任をもった体制でご案内いたします。
事業収支計画の3つのポイントに+α
事業の成否について判断する場合、必ず必要となるのが「基本設計図」と「事業収支計画書」です。「収支シミュレーション」とも言います。賃貸住宅経営の事業収支計画には、基本的に3つのポイントがあります。「総事業費」「収入(賃料)」「返済(金利)」の3つです。これに加え、事業開始後にかかってくるランニングコストについても、あらかじめ見積もっておかねばなりません。弊社では、これを「事業収支計画の3つのポイント+アルファ」と呼んでいます。
総事業費の計算を全て漏らさずご案内いたします。
測量・地質調査費用、設計料企画料・立ち退き料、工事・建物解体・建物工事費、近隣対策費、消費貸借印紙代、ローン保証料、工事期間中金利、抵当権設定費、建物表示登記料、建物保存登記費、不動産取得税(建物)、消費税、火災保険料、損害保険料
賃料設定は的確に将来像を見据えて手固くご案内いたします。
一般募集方式
専任管理方式
一括借り上げ(サブリース)
金利設定は長期的視野で複数の提携金融機関をご案内します。
固定金利・変動金利・繰上げ返済・借り換え、公的融資・補助金・民間資金の組み合わせも上手に活用します。
長期的な支出項目(ランニングコスト)をしっかり計算し、健全運営へと導きます。
管理費用、水道光熱費、空室引当金、修繕実費、原状回復費用、修繕積立金(長期修繕費用準備金)、各種点検費用、固定資産税、都市計画税、個人事業税、所得税、住民税、確定申告費用、予備費
土地活用成功のポイント
- 顧客 : 法人(3代目社長)
- 所在 : 港区白金
- 竣工 : 2015年9月
- 管理 : 滞納保証
- 経緯 : 既存貸ビルの老朽化に対するソリューションの結果 ⇒ 建替え
- 顧客 : 法人(3代目社長)
- 所在 : 港区白金
- 竣工 : 2015年9月
- 管理 : 滞納保証
- 経緯 : 既存貸ビルの老朽化に対するソリューションの結果 ⇒ 建替え